Locazioni turistiche

Le locazioni brevi e turistiche riguardano la concessione in uso, a titolo oneroso e per finalità turistiche, di immobili o porzioni di essi, senza la fornitura dei servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive. L'esercizio dell’attività può assumere natura imprenditoriale o non imprenditoriale, con la presunzione di imprenditorialità in caso di locazione breve (soggiorni di durata non superiore a 30 giorni), di più di quattro immobili ovunque ubicati per periodo d'imposta.

Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).  

Gli immobili o porzioni di immobili locati per finalità turistiche devono possedere i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione e le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ai sensi della normativa vigente (come prescritto dall’art. 58 comma 2 L.R. 61/2024).

Inoltre hanno i seguenti obblighi:

• rispettare le norme in materia di sicurezza di cui all’art. 13 ter, comma 8, del D.L. 145/2023, convertito in legge con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191;
• con riferimento alla locazione breve, comunicare le generalità delle persone alloggiate all’Autorità di P.S. (art. 109 del TULPS come interpretato dall’art. 19-bis del decreto legge 4 ottobre 2018, n. 113 conv. Con mod. Dalla legge 132/2018);
• versare l’imposta di soggiorno, se prevista nel proprio comune di riferimento e adempiere ai conseguenti obblighi;
• registrare giornalmente, mediante la procedura telematica regionale, i dati sui flussi turistici richiesti per finalità statistiche nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali;
• comunicare ogni variazione intervenuta rispetto a quanto dichiarato o comunicato e la sospensione dell'attività di locazione entro 15 giorni dal loro verificarsi;
• comunicare la cessazione entro e non oltre 30 giorni dal suo verificarsi;
• esporre il Codice identificativo nazionale (CIN) all’esterno dello stabile dove è collocata l’unità immobiliare, nonché indicato in ogni forma di pubblicità, promozione e commercializzazione con scritti o stampati o supporti digitali relativi all’attività.

In base all’art. 64 della L.R. 61/2024, non costituisce locazione a fini turistici l’offerta di alloggio senza corrispettivo monetario e, quindi, se c'è uno scambio di alloggi per finalità turistiche, ma non c’è alcuno scambio di denaro, quel contratto non è considerato locazione turistica.

Avvio di locazione breve e turistica non imprenditoriale

Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica, in forma non imprenditoriale, deve presentare la Comunicazione di inizio attività, contestualmente all'inizio dell'attività locativa, attraverso la piattaforma regionale "Turismo5". La piattaforma prevede la compilazione di un form dove inserire tutte le informazioni sulla struttura, così come previste dalla Regione Toscana.

Variazioni, sospensione e cessazione di locazione turistica non imprenditoriale

Le variazioni dei dati e delle informazioni di cui alla comunicazione iniziale, devono essere comunicate, entro 15 giorni dal loro verificarsi, attraverso la piattaforma Turismo5 nel seguente modo:

1. accedere alla piattaforma Turismo5 e seguire le indicazioni della procedura fino alla visualizzazione del format vuoto della comunicazione;
2. inserire il codice fiscale e premere il tasto "Ricarica dati" per caricare i dati della comunicazione presentata;
3. passare con il mouse sulla lente in corrispondenza della denominazione dell'alloggio e opzionare "Variazione";
4. effettuare le necessarie variazioni, salvare e inviare la comunicazione variata.
    

La sospensione temporanea dell’attività di locazione è comunicata entro 15 giorni dal suo verificarsi attraverso l’inserimento della chiusura dell’alloggio nella piattaforma Turismo5.

La cessazione dell’attività di locazione è comunicata, entro 30 giorni dal suo verificarsi, attraverso la piattaforma Turismo5 nel seguente modo:

1. accedere alla piattaforma Turismo5 e seguire le indicazioni della procedura fino alla visualizzazione del format vuoto della comunicazione;
2. inserire il codice fiscale e premere il tasto "Ricarica dati" per caricare i dati della comunicazione presentata;
3. passare con il mouse sulla lente in corrispondenza della denominazione dell'alloggio, opzionare "Cessazione" inserendone la data di decorrenza.
    

Avvio di locazione breve e turistica imprenditoriale

Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, deve presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) attraverso il Sistema Telematico di Accettazione Regionale (STAR), al Comune nel cui territorio è svolta l'attività. Tale obbligo è stato introdotto dall’art. 13-ter, comma 8, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 19. con decorrenza 2 novembre 2024.

Variazioni, sospensione e cessazione di locazione turistica imprenditoriale

Ogni variazione relativa alla capacità ricettiva, alle dotazioni, alle caratteristiche e all’accessibilità dell’alloggio, è soggetta al regime amministrativo della SCIA, da presentarsi attraverso il Sistema Telematico di Accettazione Regionale (STAR) entro 15 giorni dal suo verificarsi.
Ogni ulteriore variazione rispetto alle suddette è soggetta a comunicazione da presentarsi al Sueap entro 15 giorni dal suo verificarsi, così come per la sospensione dell’attività; mentre la cessazione deve essere comunicata al Sueap entro 30 giorni dal suo verificarsi.
 

Attenzione: la comunicazione di avvio di attività e la SCIA, devono riguardare ogni singolo alloggio locato, per cui se, ad esempio, il locatore dispone di 2 alloggi locati per finalità turistiche - siano essi ubicati nello stesso Comune o in due Comuni differenti - deve effettuare due comunicazioni o due SCIA.

Tutti i passi per aprire una locazione turistica

Se sei un privato:

1.  presenta su Turismo5 la comunicazione di avvio di locazione turistica come spiegato in questa pagina;
2.  accedi alla piattaforma Turismo5 con le credenziali ricevute e visualizza il codice regione assegnato (CIR);
3.  con Spid o CIE e codice regione (CIR) accedi alla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e ottieni il CIN;
4.  inizia a registrare gli ospiti su Turismo5 per adempiere agli obblighi statistici e  non incorrere in sanzioni amministrative;
5.  se la casa che affitti si trova a Prato, Poggio a Caiano o Carmignano, sei soggetto a imposta di soggiorno;
6.  richiedi le credenziali al Portale Alloggiati della Questura di Prato per obbligo di notifica dell'arrivo dell'ospite ai fini di Pubblica Sicurezza per non incorrere in sanzioni penali.
    

Se sei un'impresa:

1. presenta la SCIA sul Sistema Telematico di Accettazione STAR;
2. attendi le credenziali di accesso a Turismo5 che riceverai all'indirizzo email della locazione quando la SCIA sarà ritenuta regolare e sarà completato l'inserimento dei dati e delle caratteristiche dell'alloggio nella piattaforma regionale;
3. accedi alla piattaforma Turismo5 con le credenziali ricevute e visualizza il codice regione assegnato (CIR);
4. con Spid o CIE e codice regione (CIR) accedi alla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e ottieni il CIN;
5. inizia a registrare gli ospiti su Turismo5 per adempiere agli obblighi statistici e non incorrere in sanzioni amministrative;
6. se la casa che affitti si trova a Prato sei soggetto a imposta di soggiorno;
7. richiedi le credenziali al Portale Alloggiati della Questura di Prato per obbligo di notifica dell'arrivo dell'ospite ai fini di Pubblica Sicurezza per non incorrere in sanzioni penali.